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国管公积金调整传闻刺激北京二手房升温 3月成交持续走高

/2019-04-05 11:44

  北京二手房交易在3月日渐升温,成交量连续数周环比上升。受国管公积金贷款政策调整传闻刺激,部分天数二手房成交量突破千套,直逼去年市管公积金贷款调整时的成交高点。

  统计数据显示,3月18日(即传闻国管公积金贷款政策将调整的前一天),北京二手房成交1042套,自去年9月后首次出现单日成交量过千套。

  《中国经营报》记者近期在北京多家二手房中介门店及相应主管部门采访了解到,尽管相关部门表示并未有相应的国管公积金贷款政策调整,但部分购房者近期购房意愿仍较为强烈,担忧政策的突然调整将带来更大的贷款压力。

  近日,关于国管公积金将进行调整的消息不胫而走。有购房者告诉记者,此前房地产中介人士对他们表示,3月19日国管公积金将实行新政策“认房又认贷”,所以要赶在调整之前进行网签。

  但北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心工作人员告诉记者,国管公积金政策目前没有调整,如果有调整会第一时间在官网进行公布。

  记者在中介门店走访时,多位中介人员表示,之前的确有关于国管公积金要“认房又认贷”的说法,所以很多购房者在加紧办理手续,想赶在政策调整前进行网签,就怕突然有一天出台政策赶不上“末班车”了。至于这些传闻出处,多位中介人员表示,一般3月份是最容易出台政策的时间,市管公积金已经做调整了,外界猜测国管公积金也会很快跟上。

  据了解,国管公积金主要指中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的长期住房储金,以及中共中央直属机关分中心缴存的住房公积金。国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理。

  首都经济贸易大学教授赵秀池表示,目前国管公积金贷款政策是认房不认贷,即只要是首套房,不管是否贷过款仍然可以享受首套房贷款政策。国管公积金贷缴存人数占总缴存人数的10%左右,即国管公积金的缴存人与市管缴存人占比为1∶9。如果国管公积金政策改为认房又认贷,会导致一部分国管公积金缴存人员的贷款政策由首套房政策改为二套房贷政策,从严的房贷政策会通过预期影响购房者的心理。

  记者从公积金管理中心了解到,国管公积金首套房最高可贷120万元,贷款年限为5~25年,利率为3.25%;二套房最高可贷80万元,贷款年限为6~25年,利率为3.575%。

  根据北京的房价情况,如果二套公积金最多只能贷80万元,就需要进行组合贷款,公积金联合商业贷款才能满足总房款的需求。据了解,目前商业贷款二套房的利率是5.88%,比公积金二套房贷款利率要高2.3%,比公积金首套房贷利率则高出更多。

  业内专家表示,也因此,传闻中3月19日国管公积金调整的消息带来了近期的赶抢“末班车效应”,成交量短期内大幅上升。

  根据相关数据显示,3月18日北京二手住宅单日成交1042套。这种单日超过千套的成交高点在2018年也出现过类似情况,即2018年9月份市管公积金调整前,9月14日、15日出现了连续两天单日成交过千套的情况,其中14日成交2251套,15日成交1397套。

  在赵秀池看来,国管公积金的房贷政策有可能调整,因为市属公积金政策已经调整,国管公积金政策有望与市管公积金政策接轨。

  记者在北京丰台、海淀等区域的多家二手房中介门店采访时了解到,今年3月份访客量、成交量都有所增加。以海淀中关村区域为例,据中介人员介绍,年后成交量增加明显,今年年后的成交量比去年年后成交量增加了将近1倍。一位中介人员表示,需要换房的客户心理比较平稳,心理价位也比较接近市场成交价,需要变现的客户心理价位就会比较高,议价空间也会比较小。

  丰台区科技园总部基地附近的中介人员告诉记者,3月份20天左右签了7单,这算是少的了,其他门店有更多的,现在二手房的确有回暖迹象。现在的市场情况接近于2016年市场好的时候。

  根据北京中原市场研究部的数据显示,2019年1、2月份北京二手房住宅成交1.66万套,同比去年同期下降7%,2月份受春节因素影响,北京二手房住宅网签6091套,环比下降42%,同比下降17%,成交量为近一年来最低值。

  从月度数据来看,3月份前21天,北京二手房住宅网签10650套,已经超过了1月份整月成交数据,成交量回升较为明显。

  从周度数据来看,根据诸葛找房的数据显示,3月份第一周(2月25日~3月3日)北京二手房住宅成交2783套,环比上升21.74%,已连续两周环比上升;3月第二周(3月4日~10日)成交3095套,环比上升11.21%;3月份第三周(3月11日~17日)成交3882套,环比上升25.43%,成交量维持较高水平;3月第四周(3月18日~24日)成交3956套,环比上升1.91%。

  58安居客房产研究院资深分析师李震认为,回暖最主要的原因是去年房地产市场的低迷有目共睹,二手房价连续5个月下降,现在的回暖可以理解为“补涨”。目前的成交量较春节前明显增加,与此前传闻的国管公积金要“认房又认贷”并且在3月19日执行有很大关系,一部分购房者想在政策落地前赶上末班车,另有一部分购房者从2017年房价大涨时期开始观望至今,觉得价格基本到底,认为该买还得买。

  但李震也表示,今年的回暖与往年的回暖规律稍有不同,学区房的热度明显降低,由于东城和海淀的多校划片政策今年1月执行,因此这部分的二手房市场无论是成交量还是价格基本上趋于稳定。

  贝壳研究院首席分析师许小乐表示,春节前后成交量呈现先回落后回升的态势。春节前一个月北京二手房市场处于市场低温后的回升,成交量处于年内中等水平。随后,受到春节假期临近影响,成交量从春节前第二周开始滑落,春节当周成交量几乎停滞。春节后,节前积压的需求集中释放,成交量开始连续三周回升。

  许小乐还表示,成交是季节性回升,增长持续性较差。春节后市场成交量的回升主要是缘于节前以及春节期间积压的需求在节后集中释放所致,是季节性的回升。一般春节过完后第一周,成交量便会开始出现回暖,持续3~5周后成交量开始回落,今年也不例外。其次成交量的好转也有预期转好、信贷资金略宽松的原因。但在整体购房环境没有较大改变的情况下(限购限贷政策没有放松、房贷利率没有明显下调),成交量不具备持续增长的条件,需求在短期内快速释放后,成交量出现自然回落。

  许小乐认为,后期成交量将出现回落,均价保持稳定。目前,市场上新增供需已经出现持续回落。3月第三周,新增房源量、新增客源量及新增带看客户量分别环比减少7.6%、6.0%和3.7%。在市场活跃度下降,后期政策大概率保持稳定的情况下,预计后期成交量在下滑半个月左右后将趋于稳定。均价已于3月第三周小幅回落,在成交不能持续增长的情况下,后期均价将稳定运行。

  房价方面,许小乐表示,节后价格稳中有升。春节后,随着成交量的回升、业主预期的好转,成交均价有所上涨。截止到3月24日数据,3月均价较2月上涨2.8%(结构性变动较大),较1月上涨2%。节后均价的上涨,一是市场好转下业主预期回升所致,二是成交结构向内环移动所致。在历史周期中,月度均价涨幅较大时为5%左右,目前3月均价上涨幅度并不是很大。

  对于今年北京二手房市场走势,李震则表示,随着需求在春节后的集中释放,成交量会逐渐回落,短期内将延续下滑态势。只要信贷政策保持稳定,再加上大量的新房供应,2019年北京二手房市场出现大幅升温的可能性较低。

国管公积金调整传闻刺激北京二手房升温 3月成交持续走高