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2019年房地产偿债压力分析哪类企业融资项目不要投?

/2019-03-20 18:22

  前两周,港股地产股佳源国际控股、阳光100分别暴跌约90%和70%。除了上述公司,内房板块呈现普跌走势。龙湖集团暴跌9%以上,融信中国、万科企业、富力地产、碧桂园、中国恒大等大房企全线下跌,引发了资本市场极度关注。

  究其原因,一方面由于做空机构的抛压引发资本市场踩踏;另一方面也侧面反映了房地产企业面临的困难处境。那目前这种房地产行业究竟面临困境?这对于投资者参与房地产类固收投资会有哪些影响?投资者需要关注哪些问题呢?我们来一步步分析下。

  首先,房地产市场受严调控政策影响,销售增速逐步放缓。2018年下半年以来,在政策调控常态化、市场预期下滑的背景下,百强房企销售减速明显。11月以来,虽然房企项目积极入市,新楼盘大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应而现实年末反弹,但实现难度很大。11月,百强房企单月业绩的同比增速仍进一步放缓,从7月58.1%的高位大幅回落至24.5%(如图1所示)。

  其次,2019年房地产企业将面临较大偿债压力。从去年第四季度开始,国内房企就面临还债高峰期,主要由于在2015-2016年间房地产企业为了业务扩张,采取了高杠杆举债建设的模式,而目前房企的偿债周期已经到来。根据中信建投报告显示,存续房地产债到期偿还高峰在2021年(如图2所示),但若考虑回售条款,2019年房地产债偿还压力最大(如图3所示)。未来5年房地产债到期偿还压力逐步抬升,2021年为高峰,2019-2022年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。从季度来看,2021Q3房地产到期偿还量最高,为2339.26亿元,其次为2021Q1的2061.87亿元,2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。2019年为房地产债偿还压力高峰。其中,3季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元,而1季度有840.38亿元的债券可回售,因此加上回售规模后1季度为2019年房地产债偿还压力高峰,达到2263.09亿元。

  最后,从宏观经济面角度来看(如图4所示),也不允许再次放松房地产调控。根据经济学原理,供给决定长期经济走势,需求影响短期经济波动。例如,当白色家电产能过剩时,有家电下乡政策刺激需求;当汽车产能过剩时,有购置税减半政策提振需求;当2008年水泥、钢铁过剩时,有4万亿投资加大政府采购力度拉升需求;2015-2016年通过刺激房地产化解水泥和钢铁过剩,刺激需求。在近些年相关政策刺激下,经济虽保持高速增长,但在政策刺激下房地产企业和地方政府债务不断增大,系统性风险隐患逐步暴露,继续通过刺激房地产或者政府加杠杆刺激需求方式不在可行,这也是宏观经济面临较大的下行压力所在,根据最近统计局公布的数据,2018全年GDP增速仅6.6%,创1991年以来新低。目前国家一方面通过供给侧改革减少供给端的输出,另一方面通过减税降费、鼓励企业科技创新提振需求从而企稳经济。因此,从宏观经济面角度来看,2019年房地产调整政策大概率不会放松,调控从严依然是主基调。

  因此,房地产销售增速逐步回落叠加2019年偿债压力加大,并在房地产调控从严依然是主基调的形式下,投资者对于配置房地产固收产品产生了较大忧虑。下文笔者将从房地产企业偿债能力和现金持有量角度为投资者选择房地产固收产品提供一些建议。

  从房地产行业偿债能力来看,克尔瑞统计了170家上市房地产企业财务数据显示(如图5所示),国内和国外融资环境相对紧张影响,整体融资成本有所上升,负债水平进一步提高,面临较大的长期偿债压力。从短期偿债能力来看,2018年6月末地产企业平均现金短债比为1.26较年初下降1%,偿债能力基本与年初相当,短期偿债能力稳定。

  从房地产企业持有现金来看,2018年上半年地产企业持有现金较年初上涨了6%,主要由于一方面企业加大销售回款,另一方面由于房地产企业加大外部融资所致共同影响所致。从各梯队来看(如图6所示),50强企业平均现金持有量有所增长,而50强之外的企业平均现金持有量则有所下降。规模房企的资金融通也更具优势。现金增幅最为显著的是10-30强企业。

  未来地产企业销售增速将逐步放缓,长期债务规模较大,面临一定长期债务压力,但短期偿债能力依然较强。因此,从中短期来看,房地产固定收益产品依然有一定的配置价值。此外,未来房地产调控松动的可能性较小,房地产项目面临去化压力或有所加大,竞争将更加激烈,房企分化将更加明显,资源会更加往龙头房企靠拢,前50强房地产企业无论从现金持有量还是品牌知名度均比50强之后的房地产企业要更具竞争力(融资和销售),如合格投资者需配置房地产固收产品,尽量选择排名靠前的房地产企业,最好有抵押物进行风险缓释,提高资金的安全性,而对于排名靠后的房地产企业融资项目要谨慎。

2019年房地产偿债压力分析哪类企业融资项目不要投?